上尾市は、埼玉県内でも比較的平坦で、坂道や大きな高低差の少ない住みやすい街です。
そのため、「擁壁（ようへき）」や「高低差のある土地」と聞くと、あまり身近に感じない方も多いかもしれません。
しかし実際には、上尾市内にも坂道はあります。もともとはなだらかな土地も、造成などしたためにかえって隣地と高低差が生まれてしまっている事もあります。
今回は、そんな時に設置されている「擁壁」について考えていきましょう。
- 隣地との高低差を処理した擁壁
- 昔造成された宅地の古い擁壁
- 道路と敷地の間に設けられた小規模な擁壁
など、擁壁のある土地・お住まいは意外と多く存在しています。
擁壁とは何か？なぜ注意が必要なのか
擁壁とは、土地の高低差を支えるために設けられる構造物です。
コンクリート、ブロック、石積みなど、さまざまな形式があります。
擁壁自体は決して悪いものではありません。
しかし問題になるのは、
- 正しく設計・施工されていない擁壁
- 古く、劣化が進んでいる擁壁
- 建築基準法に適合していない擁壁
が存在するという点です。
擁壁に問題がある場合、
- 建築確認が下りない
- 将来、補修・やり直しが必要になる
- 最悪の場合、崩落リスクを抱える
といった、購入後に大きな負担やトラブルになる可能性があります。
国土交通省が示している「擁壁点検のチェックポイント」
国土交通省は、一般の方でも確認できるよう、
「擁壁の簡易点検ポイント」を公開しています。
ここでは、不動産業者の立場から、特に重要なポイントを抜粋してご紹介します。
① 傾き・膨らみ・ズレはないか
まず最も基本的なチェックです。
- 擁壁が前に倒れかかっていないか
- 途中が膨らんでいないか
- 上部がズレていないか
見た目で分かる変形がある場合、
すでに構造的な問題を抱えている可能性があります。
② ひび割れ（クラック）はないか
表面に入っているひび割れにも注意が必要です。
- 細い表面クラックだけか
- 幅のある深い割れか
- 縦方向・斜め方向に走っていないか
特に、構造に関係する割れ方の場合は、
内部劣化や土圧の影響が疑われます。
③ 排水がきちんと機能しているか
擁壁にとって非常に重要なのが「排水」です。
- 水抜き穴（排水孔）があるか
- 詰まっていないか
- 雨のあと、水がたまっていないか
排水が機能していない擁壁は、
内部に水圧がかかり、崩れやすくなります。
④ 擁壁の形式・築年数は適切か
古い造成地では、
- 無筋コンクリート擁壁
- 単なるブロック積み
- 現行基準以前の古い工法
で造られているケースも多くあります。
これらは、
現在の建築基準法に適合していない可能性があり、
建て替えや増改築の際に問題になることがあります。
土地を購入する際には、
- 高低差がある
- 擁壁が絡んでいる
- 再建築に制限がある
などに気をつけましょう。相場より随分安価な理由が、そんなところに隠されている場合もあります。
購入時は問題なく見えても、
- 将来の建て替え
- 売却時
- 相続時
に、初めて問題が表面化するケースも少なくありません。
特に注意したいのは、
- 擁壁の所有者が誰か不明確
- 道路側擁壁が老朽化している
- 隣地擁壁に依存している
といったケースです。
プロの不動産業者としてお伝えしたいこと
擁壁は、
- 図面だけでは分からない
- 現地を見ないと判断できない
- 法的な適否と構造安全の両方を見る必要がある
非常に専門性の高い分野です。
一般の方が、写真や資料だけで判断するのは困難です。
だからこそ、
「安いから」「広いから」だけで即決せず、
必ず現地確認と専門家チェックを行うこと
を強くおすすめします。
まとめ：擁壁があったら、立ち止まって、どのような点で影響があるか確認しましょう。
擁壁は
- 建築可否
- 将来コスト
- 資産価値
- 安全性
すべてに影響する、非常に重要なチェックポイントです。
擁壁の位置や高さによっては、建物の構造まで縛られてしまう事もあります。
心配なときは、是非、弊社にご相談ください。
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