１．まず結論から
ご自宅を売却した場合、原則として確定申告が必要になります。
税金がかからないケースでも申告が必要なことがありますので、お気をつけください。
２．確定申告で行うことの全体像
確定申告では、次の順番で考えます。
① 売却による「もうけ（譲渡所得）」がいくらか
② 税金がかかるかどうか
③ 特例（控除）が使えるかどうか
３．譲渡所得の計算方法
計算式は次の通りです。
売却価格
－（購入価格＋購入時の諸費用）
－（売却時の諸費用）
＝ 譲渡所得
- 購入時の書類が残っている
- 土地と建物の金額が分かれている
4．どの様なものが諸経費になるか
① 取得費（買ったときにかかったお金）
「その不動産を手に入れるために実際に支払った費用」です。
代表的なものは次のとおりです。
- 土地・建物の購入代金
- 仲介手数料（購入時）
- 登記費用（登録免許税・司法書士報酬など）
- 不動産取得税
- 印紙税（売買契約書）
- 造成費・測量費（宅地にするために必要だったもの）
- 建物の建築費（注文住宅など）※ 建物については 減価償却 を行い、経年分を差し引いた金額が取得費になります。
② 譲渡費用（売るために直接かかったお金）
「売却する行為そのものに必要だった費用」です。
- 仲介手数料（売却時）
- 売買契約書の印紙税
- 測量費（確定測量・境界確定）
- 解体費用（更地で売るために壊した場合）
- 立退料（借家人に退去してもらうためのもの）
- 売却のために支払った広告費
- 売却条件として負担した修繕費（売るために不可欠なもの）
経費にならないもの（よくある誤解）
ここは特に注意点です。
- 固定資産税・都市計画税（保有期間中のもの）
- 火災保険料・地震保険料
- 引っ越し代
- ローンの利息部分
- 売却とは無関係なリフォーム費用
- 自分で行った掃除・草刈りなどの労力
「気持ち的にはお金をかけている」ものでも、
税務上は認められない ものが多い点に注意が必要です。
書類がない場合は？
購入時の契約書などが見当たらない場合でも、
概算取得費（売却価格の５％） を使えるケースがあります。
ただし、多くの場合は 実額のほうが有利 です。
5．多くの方が使える「３，０００万円特別控除」
ご自宅（ご自身が住んでいた家）を売却した場合、
条件を満たせば 譲渡所得から最大３，０００万円を差し引くことができます。
✔ 長年住んでいた自宅
✔ 売却後おおむね３年以内の申告
といった一般的なケースでは、
結果的に税金が０円になる方が非常に多いです。
ただし、
👉 税金が０円でも、控除を使うためには確定申告が必要
ここはとても大切なポイントです。
6．確定申告に必要な主な書類
一般的には、次のようなものを使います。
・売買契約書（購入時・売却時）
・購入時の諸費用が分かる書類
・売却時の諸費用が分かる書類
・登記事項証明書
・源泉徴収票（お勤めの方）
7．申告の方法
方法は大きく３つあります。
・税務署の窓口で相談しながら申告
・国税庁の確定申告書作成コーナーを利用
・税理士に依頼する
ご自宅売却のみであれば、
税務署での相談やオンライン作成で十分対応できるケースが多いです。
8．最後に
ご自宅の売却に関する確定申告は、
「難しそう」に感じますが、実際には型が決まっています。なるべく空いてそうな日を狙って税務署を訪ねてみたり、国税庁の相談窓口を利用してみましょう。
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