【不動産のヒント】宅建業者が行う現地調査とは？

不動産の売買では、引き渡し後に「聞いていた話と違う」「境界がずれていた」といったトラブルがあります。こうした契約内容不適合をめぐる紛争の中には、不動産業者による取引前の現地調査がどこまで行われるべきかという認識のズレから生まれるものがあります。

今回は、宅建業者が行うべき現地調査の考え方と、実務上どこまで調査すればよいのかについて整理します。

宅建業者には「現地調査の方法基準」が法定されていない

意外に知られていませんが、宅建業者が現地調査を行う際の具体的な方法基準を定めた法令や国土交通省の通知は、実は存在しません。重要事項説明の対象や調査すべき項目は宅建業法で定められているものの、「どこまで、どのような方法で現地を確認すべきか」という実務上の基準は明文化されていないのが実情です。

一方で、住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）に基づき、登録住宅性能評価機関が既存住宅の現況検査を行う際の「評価方法基準」は国土交通省告示として定められています。この基準は令和6年7月5日付の国土交通省告示第1000号により改訂されましたが、基本的な考え方は従来から変わっていません。宅建業者に検査機器を使った調査義務はないため評価機関の基準がそのまま適用されるわけではありませんが、実務上の目安として参考にすることができます。

宅建業者が行うべき現地調査の実務上の目安

目視：歩行などの通常の手段で移動できる位置で、外壁や基礎、仕上げ材や移動困難な物置・家具等に隠れていない部分の劣化事象について確認する

調査対象外となる具体例

隣接地の建物が近接し、境界線に人が立ち入れる隙間がなく敷地奥にたどり着けない場合
小型スコップで探しても地中深くに埋没して確認できない境界標
地盤面・床面から高さ2mを超える建物外壁の状況
移動困難な家具の裏側の壁、絨毯の下の床、物置や工作物の後ろにある境界標などの状況
電気・ガス・水道・汚水管など地中に埋設された配管等
隣地との崖の高低差が約1mを超え、一度下りると登れなくなるような崖下の境界線

宅建業者の現地調査は「目視」が基本です

私たちは、問題が無いかなるべく丁寧に確認するようにしていますが、「業者が現地を見ているから大丈夫」というのは半分正しく、半分は誤解です。私たちは常識的な範囲で目に見えるものを確認していますが、それは建物や土地のすべてを保証するものではありません。

これらは「調べなかった」のではなく、通常の現地調査という方法自体に限界があるためです。この前提を知らずに契約すると、引き渡し後に「ここまで確認してくれると思っていた」というすれ違いが生まれ、トラブルの原因になるかもしれません。

もっとしっかり調べたいときは、有料の専門調査という選択肢もあります

「古い建物の構造がどうしても気になる」「境界がはっきりしないと不安」といったご心配がある場合は、有料の専門調査を利用する方法もあります。

ホームインスペクション（建物状況調査）：目視中心の基本調査でおおむね5万〜7万円程度、床下や屋根裏など目視できない箇所まで確認する詳細調査になると6万〜12万円程度が目安です。専用の機器を使い、劣化や雨漏りの兆候などを第三者の立場で診断します。
確定測量（境界確定測量）：土地家屋調査士が隣接地の所有者や役所の立会いのもとで境界を確定させる調査です。民民立会いのみでおおむね30万〜40万円、道路など官民立会いが必要な場合は50～60万円程度が目安とされ、調査から確定まで数週間から数か月かかることもあります。

いずれも、通常の現地調査ではカバーしきれない部分を、専門家と機器の力で補うものです。

とはいえ、購入前にどこまでやるべきか

正直なところ、すべての物件でここまでの調査を行うのが合理的かというと、そうとも言い切れません。ホームインスペクションや確定測量には相応の費用と時間がかかり、契約や引き渡しのスケジュールに間に合わない場合もあります。築浅の物件や、境界に関する懸念材料が特にない物件にまで一律で実施するのは、費用対効果の面で疑問が残ることも事実です。

目安としては、次のような場合に検討の価値があると考えます。

築年数が古く、構造や雨漏りなど建物の状態そのものに不安がある
過去に境界トラブルの履歴がある、または境界標が現地で確認できない
崖地や高低差のある土地など、現地調査の対象外となる範囲が特に広い物件

逆に、特段の懸念がなければ、まずは通常の重要事項説明や現地調査の結果をよく確認し、気になる点があればその都度私たち宅建業者に質問していただくだけでも、多くの不安は解消できます。

まとめ

宅建業者が行う現地調査は、あくまで目視と簡易な確認が中心であり、万能の調査ではありません。この限界を正しく理解したうえで、気になる点は契約前に遠慮なく担当者へ確認し、それでも不安が残る場合はホームインスペクションや確定測量といった専門調査を検討する、という2段構えで臨むのが、費用と安心のバランスが取れた現実的な進め方だと考えます。ご不安な点があれば、いつでもお気軽にご相談ください。