先日、育休を受けていらしたお客様から、「今年の年収では融資可能額が希望に届かず、年末に新しい源泉徴収票を取得してから本審査を受ける必要がある。申し込みできますか？」と質問がありました。
この方は、若干低い金額であれば、融資の事前審査に通過しているのですが、皆さんどの様に考えますか。
参考となりそうな内容でしたので、一部修正しご紹介したいと思います。
質問
住宅ローンの事前審査は7,000万円ならば通っている状況ですが、総予算は7,200～7,500万円を見込んでいます。
ハウスメーカーからは、「土地の購入申請から決済まではだいたい2ヶ月くらいは待ってくれることが多い」と伺っておりますので、早くて10月、11月頃に土地を決めたいと考えています。
このスケジュール感は湯浅様からみても、妥当なのでしょうか？
回答
「土地の購入申請から決済まではだいたい2ヶ月くらいは待ってくれることが多い」という部分だけ抜き出すなら、そのとおりです。
売買契約書には融資条項と呼ばれる部分があり、借り入れ先金融機関や借入額を記入する必要があります。
これにより買主は、必要な額を借入れできなかった場合、売買契約を締結した後でも白紙解約することが出来、契約違反となるリスクを回避できます。
逆に売主は、この条項により、せっかく結んだ契約が解除されてしまい、販売機会が損なわれるリスクを負います。
以上のことから最近では、必要な額で融資の事前審査に通過していない場合、売主は売買契約を締結してくれません。
現在の状況は、すでに事前審査を通過している他者と競合した場合や、希少であるあるいは安価であるなど、人気の出る土地を選ぼうとした場合には、なかなか不利と言えます。
きちんとした額で事前審査に通過するまでは、仮に良い土地を見つけたとしても、売主から断られてしまう可能性が高いとお考えいただくとよいでしょう。
これを回避する方法のひとつは、万が一借入額が伸びなくとも、リスクは自身が負うという決断をすることです。
つまり、融資条項を7000万円として契約できるなら問題ありません。
収入が回復した源泉徴収票が手に入れば、確実に、借入可能額が伸びると考えていらっしゃるなら、方法ではあると思います。
見つけた土地の魅力にもよるのかもしれませんね。
そのようなリスクは負えないと感じるかもしれませんが、これは、売主も感じることだとお考えください。
もうひとつは、育休前の収入で審査をしてくれる金融機関を見つけることです。
様々な条件が絡むものですが、そういった特徴を出している金融機関もあった様に記憶しています。
また仮に売主が売買契約を締結してくれた場合、契約から決済（残代金支払い）まで2ヶ月の猶予があるとしても、融資条項の有効期間はそれよりも短くなります。
以上のことを考えますと、完全に安心なお申込をと考えた場合には、新しい源泉徴収票で必要額の審査に通過してからとなるでしょう。
もちろん、売主が状況を理解したうえで契約を結んでくださる可能性もゼロではありませんので、お困りの際にはどうぞお気軽にご相談ください。
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