土地を早く押さえたい。でも建物の見積は必要？
注文住宅をご検討中のお客様から、よくいただくご質問です
土地を購入して注文住宅を建てたい、気に入った土地が見つかったのでできれば早く申し込みたい。
一方で、
「建物の見積が出ていないと、動けないのでは？」
と不安に思われる方はとても多くいらっしゃいます。
今回は、そんな疑問について、不動産実務の流れに沿ってわかりやすく整理してみます。
① 土地の「申し込み」とは何をするのか？
土地を購入したい意思を売主に伝える際には、
買付証明書（購入申込書）
を提出します。
これは
- 「この条件で購入したい」という意思表示
- 費用はかからない
- 法的な拘束力はない
という性質の書類です。
「絶対に買わなければならない」という段階ではなく、
気持ちが固まったタイミングで提出するもの
とお考えください。
② 話がまとまったら「契約」へ進みます
条件が合意できた場合、次は売買契約を結びます。
このとき、一般的には手付金を支払います。
最近の土地取引では、ほぼ例外なく
住宅ローンが通らなかった場合に契約を解除できる特約（融資条項）
が入ります。
この特約があることで、
- ローンが否決された場合
- 契約を白紙に戻せる
- 手付金も返還される
という仕組みになっています。
③ 売主が「事前審査」を求める理由
この融資条項があるため、売主側は
「契約までに、住宅ローンの事前審査を通しておいてほしい」
と求めるのが一般的です。
なぜなら、
契約後に長期間押さえた結果、解約されてしまうと
その間の販売機会を失ってしまう
からです。
④ 事前審査には「総額の把握」が必要です
住宅ローンの事前審査を受けるには、
- 土地代金
- 建物費用
- 諸費用
を合計した
おおよその総額
を把握している必要があります。
諸費用については、不動産会社側で概算が可能ですが、
建物費用は
- 建築会社
- 建物の大きさ
- 仕様
によって差が大きく、ここが一番読みづらい部分です。
そのため、
建物の見積が必要と言われるケースが多い
のです。
⑤ 実は「必ずしも見積が必要でない場合」もあります
すべてのケースで、詳細な建物見積が必須というわけではありません。
たとえば、
- 建物にかけられる予算の上限が明確
- 収入に余裕があり、借入可能額に幅がある
- 万一建築費が多少増えても対応できる
といった場合です。
一般的に、他に借入がなく信用情報に問題がなければ、
年収の８～９倍程度まで借入が可能
とされるケースもあります。
また、仕様を抑えた一般的な住宅であれば、
比較的抑えた建築費で計画できることも少なくありません。
このような場合、
- 土地
- 諸費用
- 建物費用をやや多めに見積もって
余裕をもった金額で事前審査を通す
という方法も、実務上はよく使われています。
まとめ
「慎重さ」と「スピード」のバランスが大切です
- 申し込み前に、必ず建物の正式見積が必要なわけではありません
- おおよその総額が把握でき、借入可能額に余裕があれば進められるケースもあります
- ただし、慎重に進めれば安心感は高まりますが、その分、他の方に先を越されるリスクもあります
特にお忙しい方の場合、
仕組みを理解したうえで合理的に判断すること
が、結果的に良い選択につながることも多いです。
不明点やご不安な点があれば、
遠慮なくご相談くださいませ。
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