上尾市で相続した不動産の売却ガイド｜相続登記の義務化と空き家の3,000万円控除【2026年版】

親御さんから上尾市の家や土地を相続したものの、「誰も住む予定がない」「兄弟でどう分ければいいかわからない」「売るなら何から始めればいいの？」と悩まれる方が増えています。2024年4月からは相続登記が義務になり、相続した不動産を放置しておくことはできなくなりました。この記事では、上尾市で相続した不動産を売却するときの流れと、必ず押さえておきたい相続登記の義務化と空き家の3,000万円特別控除について、上尾市の地元不動産会社の目線でまとめました。

相続した不動産を売却するまでの流れ

相続人と遺言書の確認：遺言書の有無を確認し、戸籍を集めて相続人を確定します。
遺産分割協議：誰が不動産を相続するのか、売却して代金を分けるのかを相続人全員で話し合います。
相続登記（名義変更）：不動産の名義を亡くなった方から相続人へ変更します。名義が亡くなった方のままでは売却できません。
査定・売却活動：不動産会社に査定を依頼し、売り出し価格を決めて買主を探します。
売買契約・引渡し：買主と契約し、代金の受領と引渡しを行います。
確定申告：売却した翌年に、譲渡所得の確定申告を行います。特例を使う場合も申告が必要です。

「売却して分ける（換価分割）」のか、「誰か一人が相続して他の相続人にお金を払う（代償分割）」のかで、税金や手間は大きく変わります。代償分割の注意点は社長コラムでも解説しています。

相続登記は2024年4月から義務になりました

法務省によると、相続登記の申請は令和6年（2024年）4月1日から義務化されています。ポイントは次のとおりです。

期限：相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内
罰則：正当な理由なく義務に違反した場合、10万円以下の過料の対象になる可能性があります
過去の相続も対象：2024年4月1日より前に相続した不動産も対象で、令和9年（2027年）3月31日までに相続登記をする必要があります

遺産分割の話し合いがまとまらず期限に間に合わない場合は、「自分が相続人である」ことを法務局に申し出る相続人申告登記で、ひとまず義務を果たすことができます。ただし、相続人申告登記だけでは不動産を売却することはできません。違いは社長コラムで詳しく解説しています。

【不動産のヒント】相続登記と相続人申告登記との違い

また、令和8年（2026年）4月1日からは住所・氏名の変更登記も義務化されました。引っ越しなどで住所が変わった日から2年以内に変更登記をする必要があり、正当な理由なく怠ると5万円以下の過料の対象になります。施行日より前の住所変更で、まだ登記をしていない場合の期限は令和10年（2028年）3月31日です。

上尾市の不動産の登記は「さいたま地方法務局上尾出張所」

上尾市・桶川市・伊奈町の不動産登記は、さいたま地方法務局上尾出張所が管轄しています。

住所：〒362-0005 埼玉県上尾市大字西門前753番地1
電話：048-771-0239（代表）
窓口：平日午前9時〜午後5時

▶ さいたま地方法務局上尾出張所（法務局公式）

空き家を売るなら「3,000万円特別控除」を確認

親御さんが一人で住んでいた実家を相続し、空き家のまま売却する場合、一定の要件を満たすと、売却益（譲渡所得）から最高3,000万円を差し引ける特例があります（被相続人の居住用財産〈空き家〉に係る譲渡所得の特別控除）。国税庁のタックスアンサー（No.3306）に掲載されている主な要件は次のとおりです。

売却の期間：令和9年（2027年）12月31日までの売却で、かつ相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで
建物：昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された家で、区分所有建物（マンション等）でないこと
住んでいた人：相続開始の直前に、亡くなった方が一人で住んでいたこと（老人ホーム等に入所していた場合も、一定の要件で対象になります）
相続後の使い方：相続してから売るまで、貸したり、事業や自分の住まいに使ったりしていないこと
耐震または解体：売却時に耐震基準を満たしているか、建物を取り壊して更地で売ること。令和6年1月1日以後の売却では、売却した翌年2月15日までに買主が耐震改修や解体をした場合も対象になります
売却代金：1億円以下であること
売却の相手：親子・夫婦など特別な関係のある人への売却でないこと

注意したいのは、令和6年1月1日以後の売却で、相続人が3人以上いる場合、控除額は1人あたり2,000万円になる点です。兄弟3人で実家を相続したような場合は、手取り額の見込みが変わってきます。

この特例を使うには、確定申告の際に上尾市が交付する「被相続人居住用家屋等確認書」などの書類が必要です。電気・ガス・水道の使用中止の記録など、空き家だったことを示す資料を求められるため、相続後は早めに準備しておくと安心です。

▶ 国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

相続税を払った場合は「取得費加算の特例」も

相続税を納めた方が、相続税の申告期限の翌日から3年以内に相続財産を売却した場合、納めた相続税の一部を取得費に加えて、譲渡所得を少なくできる特例もあります。空き家の3,000万円特別控除とは併用できないため、どちらが有利かは事前に試算が必要です。具体的な税額は、税理士や税務署にご確認ください。

上尾市の相続不動産でよくあるご相談

空き家のまま置いておきたい：管理が行き届かない空き家は、近隣トラブルや固定資産税の負担増につながることがあります。空き家所有者（相続人など）の責任増大にご注意くださいもご覧ください。
売れそうにない土地を相続した：一定の要件を満たせば、国に土地を引き取ってもらう「相続土地国庫帰属制度」もあります。不用な土地を相続した時、国に引き取ってもらう制度があります。
相続税の対策もしておきたい：相続税対策は「税率を一段下げる」発想で｜【2026年版】
市街化調整区域の土地や農地：上尾市には市街化調整区域も多く、建てられる建物が限られる土地は、売却の方法や価格の考え方が変わります。地元の事情に詳しい不動産会社にご相談ください。